GENERELT
Det er de færreste, der overvejer beskatning ved salg, når de investerer i ejendomme i Thailand. Dog, selvom Thailand teknisk set ikke har en skat på “kapitalgevinster”, beskattes det som enhver anden form for indkomst. Afhængigt af ejerstrukturen beskattes kapitalgevinster enten gennem personlig indkomstskat eller selskabsskat.
Derfor løber du risikoen for at afgive en betydelig del af eventuelle kapitalgevinster i skat, da nogle ejerstrukturer er mere skatteeffektive end andre ved salg. Det anbefales at søge professionel rådgivning allerede i købsfasen.
I det følgende beskrives beskatningen ved salg, som er baseret på samspillet mellem juridisk ejendomsret (lejeforhold, ejendomsret, ejerlejlighed) og ejerstrukturen (personligt navn, thailandsk selskab, udenlandsk selskab).
SKATTER VED SALG AF LEJE EJENDOM
Overførselsproceduren og skattemæssige konsekvenser ved salg er forskellige for de tre primære former for lejekontrakts ejendomsret. Her er beskrevet konsekvenserne ved salg for de forskellige ejerformer: personligt navn, thailandsk selskab og udenlandsk selskab.
PERSONLIGT NAVN
En leje anses for at være solgt/overført, når lejekontrakten er registreret i navnet på den nye ejer. Ved overførsel af ejerskab vil jordkontoret opkræve 1% i registreringsafgift og 0,1% i stempelafgift. Gebyrerne beregnes på baggrund af den vurderede værdi og ikke salgsprisen. Den vurderede værdi er en af regeringen fastsat værdi, der bruges til at fastslå det skattebeløb, der skal betales. Den vurderede værdi er ofte lavere end den faktiske salgspris.
Enhver kapitalgevinst baseret på den af regeringen vurderede værdi er underlagt personlig indkomstskat, som i øjeblikket beskattes med en sats mellem 0% og 37%. Der er tilladt en standardfradrag for udgifter mod den vurderede værdi, med et maksimum på 50% for ejerskab på 8 år eller mere.
THAILANDSK SELSKAB
Hvis en leje ejes gennem et thailandsk selskab, afhænger beskatningen af, om lejen sælges ved at sælge ejendommen ud af selskabet eller ved at sælge aktierne i selskabet, der ejer lejen.
Hvis lejen sælges ved at overføre de kontrolaktier til køberen, begrænses overførselsgebyrerne til 0,1% i stempelafgift. Ikke desto mindre er sælgeren af aktierne underlagt personlig indkomstskat med en sats mellem 0% og 37%.
Hvis lejen sælges ud af selskabet, vil de gældende overførselsgebyrer for lejen være gældende. Dette betyder, at der skal betales 0,1% stempelafgift og 1% registreringsafgift på jordkontoret. Da sælgeren er selskabet, vil eventuelle kapitalgevinster være underlagt selskabsindkomstskat, som beskattes med en sats mellem 0% og 20%.
UDENLANDSK SELSKAB
Hvis en leje ejes gennem et udenlandsk selskab, afhænger beskatningen, ligesom for et thailandsk selskab, af om lejen sælges ved at sælge ejendommen ud af selskabet eller ved at sælge aktierne i selskabet, der ejer lejen.
Hvis lejen sælges ved at overføre de kontrolaktier til køberen, finder der ingen skattepligtige begivenheder sted i Thailand.
Hvis lejen sælges ud af det udenlandske selskab, har der fundet en skattepligtig begivenhed sted i Thailand, hvilket betyder, at der skal betales 0,1% stempelafgift og 1% registreringsafgift på jordkontoret. Yderligere er det udenlandske selskab underlagt 15% kildeskat.
BESKATNING VED SALG AF EJERBOLIGE FJER
Overførselsproceduren og skattemæssige konsekvenser ved salg er forskellige for de tre former for ejerskab af “ejerlejlighedsejendom”. Her er beskrevet konsekvenserne ved salg for de forskellige ejerformer: personligt navn, thailandsk selskab og udenlandsk selskab.
PERSONLIGT NAVN
Når en ejerlejlighedsejendomsret er blevet overført til en ny ejer, vil jordkontoret opkræve en registreringsafgift på 2%. Yderligere skal enten en Specifik Forretningsskat på 3,3% eller stempelafgift på 0,5% betales. Specifik Forretningsskat betales, hvis “ejerlejlighedsejendomsret” er blevet overført inden for de sidste 5 år. Stempelafgift betales, hvis ejendommen ikke er blevet overført inden for de sidste 5 år, og hvis ejendommen er blevet brugt som sælgers bopæl. Specifik Forretningsskat betales, hvis “ejerlejlighedsejendomsret” er blevet overført inden for de sidste 5 år. Stempelafgift betales, hvis ejendommen ikke er blevet overført inden for de sidste 5 år, og hvis ejendommen er blevet brugt som sælgers bopæl.
Derudover er enhver kapitalgevinst baseret på den af regeringen fastsatte værdi underlagt personlig indkomstskat, som i øjeblikket beskattes med en sats mellem 0% og 37%. Der er tilladt en standardfradrag for udgifter mod den vurderede værdi, med et maksimum på 50% for ejerskab på 8 år eller mere.
THAILANDSK SELSKAB
Hvis en ejendom med ejerlejlighedsejendomsret ejes gennem et thailandsk selskab, afhænger beskatningen af, om ejendommen sælges ved at sælge ejendommen ud af selskabet eller ved at sælge aktierne i selskabet, der ejer ejerlejlighedsejendomsretten.
Hvis ejerlejlighedsejendomsretten sælges ved at overføre de kontrollerende aktier til køberen, begrænses overførselsgebyrerne til 0,1% i stempelafgift. Ikke desto mindre er sælgeren af aktierne underlagt personlig indkomstskat med en sats mellem 0% og 37%.
Hvis ejerlejlighedsejendomsretten sælges ud af selskabet, vil de gældende transaktionsgebyrer for ejerlejlighedsejendomme være gældende. Dette tiltrækker en 2% overførselsregistreringsafgift, 1% kildeskat (da sælgeren er et selskab), og 3,3% Specifik Forretningsskat. Derudover vil det thailandske selskab være underlagt selskabsindkomstskat på kapitalgevinster, som beskattes med en sats mellem 0% og 20%.
UDENLANDSK SELSKAB
Hvis en ejendom med ejerlejlighedsejendomsret ejes gennem et udenlandsk selskab, afhænger beskatningen, ligesom for et thailandsk selskab, af om ejerlejlighedsejendomsretten sælges ved at sælge ejendommen ud af selskabet eller ved at sælge aktierne i selskabet, der ejer ejerlejlighedsejendomsretten.
Hvis ejerlejlighedsejendomsretten sælges ved at overføre de kontrolaktier til køberen, finder der ingen skattepligtige begivenheder sted i Thailand.
Hvis ejerlejlighedsejendomsretten sælges ud af det udenlandske selskab, har der fundet en skattepligtig begivenhed sted i Thailand, hvilket tiltrækker en 2% overførselsregistreringsafgift, 1% kildeskat (da sælgeren er et selskab), og 3,3% Specifik Forretningsskat. Yderligere er det udenlandske selskab underlagt 15% kildeskat.
BESKATNING VED SALG AF FJERNES EJENDOM
Med hensyn til udlændinge er de mest almindelige former for selveje huse og jord kontrolleret af et thailandsk selskab. Overførselsproceduren og skattemæssige konsekvenser ved salg af ejendom i fri ejendom er forskellige for de tre former for ejendomsret i fri ejendom. Her er beskrevet konsekvenserne ved salg for de forskellige ejerformer: personligt navn, thailandsk selskab og udenlandsk selskab.
PERSONLIGT NAVN
Da thailandsk lov ikke indeholder bestemmelser om, at udlændinge kan eje ejendom i fri ejendom, er den eneste frie ejendom, med undtagelse af “ejerlejlighed”, som udlændinge kan besidde, strukturer bygget på jord, hvilket normalt betyder huse.
Når en ejendom med fri ejendomsret er blevet overført til en ny ejer, vil jordkontoret opkræve en registreringsafgift på 2%. Yderligere skal enten en Specifik Forretningsskat på 3,3% eller stempelafgift på 0,5% betales. Specifik Forretningsskat betales, hvis “ejerlejlighedsejendomsret” er blevet overført inden for de sidste 5 år. Stempelafgift betales, hvis ejendommen ikke er blevet overført inden for de sidste 5 år, og hvis ejendommen er blevet brugt som sælgers bopæl. Specifik Forretningsskat betales, hvis “ejerlejlighedsejendomsret” er blevet overført inden for de sidste 5 år. Stempelafgift betales, hvis ejendommen ikke er blevet overført inden for de sidste 5 år, og hvis ejendommen er blevet brugt som sælgers bopæl.
Derudover er enhver kapitalgevinst baseret på den af regeringen fastsatte værdi underlagt personlig indkomstskat, som i øjeblikket beskattes med en sats mellem 0% og 37%. Der er tilladt en standardfradrag for udgifter mod den vurderede værdi, med et maksimum på 50% for ejerskab på 8 år eller mere.
THAILANDSK SELSKAB
Hvis en ejendom med fri ejendomsret ejes gennem et thailandsk selskab, afhænger beskatningen af, om grunden og/eller bygningerne sælges ved at sælge ejendommen ud af selskabet eller ved at sælge aktierne i selskabet, der ejer den frie ejendomsret.
Hvis ejendommen sælges ved at overføre de kontrollerende aktier til køberen, begrænses overførselsgebyrerne til 0,1% i stempelafgift. Ikke desto mindre er sælgeren af aktierne underlagt personlig indkomstskat med en sats mellem 0% og 37%.
Hvis ejendommen sælges ud af selskabet, vil de gældende transaktionsgebyrer for fri ejendom være gældende. Dette tiltrækker en 2% overførselsregistreringsafgift, 1% kildeskat (da sælgeren er et selskab), og 3,3% Specifik Forretningsskat. Derudover vil det thailandske selskab være underlagt selskabsindkomstskat på kapitalgevinster, som beskattes med en sats mellem 0% og 20%.
UDENLANDSK SELSKAB
Da thailandsk lov ikke indeholder bestemmelser om, at udenlandske selskaber kan eje ejendom i fri ejendom, er den eneste frie ejendom, med undtagelse af “ejerlejlighedsejendomsret”, som udenlandske selskaber kan besidde, strukturer bygget på jord, hvilket normalt betyder huse.
Da thailandsk lov ikke indeholder bestemmelser om, at udenlandske selskaber kan eje ejendom i fri ejendom, er den eneste frie ejendom, med undtagelse af “ejerlejlighedsejendomsret”, som udenlandske selskaber kan besidde, strukturer bygget på jord, hvilket normalt betyder huse.
Hvis fri ejendomsret sælges ved at overføre de kontrolaktier til køberen, finder der ingen skattepligtige begivenheder sted i Thailand.
Hvis fri ejendomsret sælges ud af det udenlandske selskab, har der fundet en skattepligtig begivenhed sted i Thailand, hvilket tiltrækker en 2% overførselsregistreringsafgift, 1% kildeskat (da sælgeren er et selskab), og 3,3% Specifik Forretningsskat. Yderligere er det udenlandske selskab underlagt 15% kildeskat.
SKATTER AF LEJEINDTÆGTER
Rentalindtægter fra ejendomme beliggende i Thailand anses for at være skattepligtig indkomst, men det nøjagtige niveau af skat, der skal betales, afhænger af ejendoms ejerstrukturerne. Her er beskrevet skattekonsekvenserne for de forskellige ejerformer: personligt navn, thailandsk selskab, udenlandsk selskab.
PERSONLIGT NAVN
Alle lejeindtægter er skattepligtige, uanset nationalitet, opholdsstatus eller om lejen modtages inden for eller uden for Thailand. Den nettolejeindtægt er underlagt personlig indkomstskat med en sats mellem 0% og 37%. Ejendomsejere har tilladelse til en standardfradrag på 30% for udgifter mod lejeindtægter eller at kræve faktiske udgifter, der er påløbet.
Hvis en ejendom udlejes til et selskab, skal der trækkes 5% i kildeskat fra lejeindtægterne. Der er ingen kildeskat, hvis ejendommen udlejes til en person.
THAILANDSK SELSKAB
Alle lejeindtægter er skattepligtige, og lejeindtægter er underlagt selskabsindkomstskat med en sats, der spænder fra 0% til 20%.
Hvis ejendommen udlejes til et andet selskab, skal der trækkes 5% i kildeskat fra lejeindtægterne. Der er ingen kildeskat, hvis ejendommen udlejes til en person.
UDENLANDSK SELSKAB
Hvorvidt lejeindtægter beskattes i Thailand afhænger af, hvorvidt selskabet driver virksomhed i Thailand. Et udenlandsk selskab driver virksomhed i Thailand, hvis det udenlandske selskab har en medarbejder, en repræsentant eller en mellemmand til at administrere ejendommen i Thailand.
Hvis et udenlandsk selskab ikke driver forretning i Thailand, er den skat, der skal betales, normalt 15% af bruttoindkomsten. Hvis selskabet driver forretning i Thailand, er det udenlandske selskab underlagt selskabsindkomstskat med en sats, der spænder fra 0% til 20%.