EJERSKABSTRUKTURER
GENERELT
Det høres ofte fra udlændinge i Thailand, at den thailandske ejendomslov er kompliceret, men i virkeligheden er den thailandske ejendomslov ret klar med hensyn til udenlandsk ejendomsret. Udlændinge kan eje “friholdt ejerlejlighed”, bygninger og strukturer (såsom huse). Udlændinge kan ikke eje jord, men de kan indgå lejeaftaler for jord.
Hvor tingene bliver komplicerede, er i forståelsen af de forskellige metoder og juridiske strukturer, som advokater bruger for at omgå de strenge regler for udenlandsk ejerskab. Nedenfor følger en beskrivelse af de forskellige metoder, der anvendes for at omgå reglerne for udenlandsk ejerskab, men lad os først definere den generelle terminologi:
- “Freehold” – Freehold er den ultimative ejendomsinteresse, der kan ejes, og repræsenterer absolut ejerskab.
- “Lejlighed” – En lejlighed er en bygning, der er opdelt i enheder, hvor hver enhed repræsenterer en lejlighedsenhed. Ejerskab af en lejlighedsenhed giver en sameje af fællesarealerne (lejlighedsejendommen). På denne måde adskiller udtrykkene “condo” og “apartment” sig i Thailand. Når der refereres til en lejlighed i Thailand, betyder det generelt, at der ikke er nogen sameje af de fælles ejendomme.
- “Lejlighedsejerlejlighed” – Udtrykket “lejlighedsejerlejlighed” bruges til at henvise til de 49% af en lejlighedsbygning, der kan ejes i et udenlandsk navn.
- “Leasehold” – Leasehold er en interesse i jord eller enhver type ejendom, men hvor ejerskabet ikke overføres.
JURIDISK EJENDOMSEJERSKAB
CONDOMINIUM FREEHOLD
At købe en lejlighedsejerlejlighed er den nemmeste og mest foretrukne metode for udlændinge at opnå direkte ejendomsejerskab i Thailand, da de kan ejes direkte i et udenlandsk navn, og købsprocessen er klar og ligetil.
En lejlighed reguleres af Condominium Act, og ifølge Condominium Act kan 49% af den registrerbare areal af en lejlighed tildeles udenlandske købere.
FRIHOLD
Den thailandske ejendomslov tillader ikke, at udenlandske enkeltpersoner eller udenlandske virksomheder ejer friholdt interesse i jord, med undtagelse af nogle få undtagelser, som ikke vil blive beskrevet her, da de ikke er relevante for almindelige investorer i thailandsk ejendom. Udlændinge kan opnå indirekte ejerskab af jorden gennem et thailandsk selskab eller gennem ejerskab på lejebasis. Disse to former for ejerskab beskrives nedenfor.
Udenlandske enkeltpersoner og udenlandske virksomheder kan have friholdt ejerskab af lejlighedsenheder, som beskrevet under lejlighedsejerlejlighed og bygninger og strukturer på jorden, såsom huse.
LEJEGRUND
En lejeaftale er en juridisk interesse, der kan registreres som en pant i ejendommens skøde og sikrer en eksklusiv besiddelse og brugsret. Der er ingen begrænsninger for udenlandsk ejerskab af en leje, derfor er det muligt for udlændinge at registrere lejekontrakten direkte i eget navn eller i navnet på et thailandsk eller udenlandsk selskab.
Landafdelingen i Thailand tillader i øjeblikket kun lejekontrakter med en maksimal periode på 30 år at blive registreret. Dog tillader de private aftaler at indeholde forlængelsesmuligheder for yderligere 30 + 30 år, så det faktisk bliver en “90-årig leje”.
Forlængelsesklausulerne reguleres af den juridiske princip “kontraktsforbindelse” og er derfor kun bindende for parterne, der har underskrevet kontrakten. Dette kan give anledning til et potentiale problem, hvis friholdt jord sælges eller overføres, og Højesteret i Thailand har fastslået, at kun juridisk registrerede lejekontrakter vil overføres og følge skødet til den nye ejer.
På grund af de potentielle problemer, der kan opstå, hvis friholdt jord sælges eller overføres, er det vigtigt at oprette en beskyttende lejeholdsstruktur.
Yderligere skal det bemærkes, at lejekontrakter er personlige i naturen, hvilket betyder, at kontrakten ophører ved lejers død. Derfor er det vigtigt at inkludere en successionklausul, der fastslår, at lejers rettigheder og forpligtelser vil blive overført til lejers arvinger.
LEJEGRUND MED KØBSRET TIL FRIHOLDT JORD
På grund af, at kun den første 30-årige lejekontrakt af den 30+30+30-årige lejeholdsstruktur kan registreres på skødet, giver en lejekontrakt med en købsret til friholdt jord køberen større sikkerhed og kontrol over friholdt jord.
With a clause to purchase/transfer the freehold land the purchaser has the ability to control who becomes lessor and therefore will be able to transfer the freehold land to himself should the Thai ownership regulation change in the future or to any entity over which he has control.
I praksis, når der indgås en lejekontrakt, overdrager udlejeren skødet til lejeren og giver lejeren fuldmagt til at overføre ejendomsretten til friholdt jord til enhver enhed, som lejeren måtte vælge, når som helst.
THAILANDSKE ANDELSSELSKABER
Da thailandsk lov ikke tillader, at udlændinge ejer en direkte friholdt interesse i jord, har det været en almindelig accepteret metode at bruge et thailandsk anpartsselskab som et køretøj til at eje friholdt jord og alle andre former for ejendomme i Thailand. Årsagen til, at dette er muligt, er, at et thailandsk anpartsselskab har de samme juridiske rettigheder som en thailandsk borger.
Det er dog ikke muligt for udlændinge at have mere end 49% af det registrerede kapital i et thailandsk anpartsselskab, og der skal være flere thailandske aktionærer end udenlandske aktionærer. Derfor er det vigtigt at forstå den afgørende forskel mellem ejerskab og kontrol.
De thailandske aktionærer vil eje flertallet af det registrerede kapital (51%), men udlændingen vil kontrollere selskabet gennem stemmerettigheder. Teknisk set gøres dette ved at opdele selskabets aktiekapital i to forskellige klasser, hver med forskellige stemmerettigheder, og hvor udlændingen ejer præferenceaktierne. Ved at gøre dette er det muligt at få 100% kontrol over selskabet.
Ved at have 100% kontrol over selskabet betyder det også, at de kontrolaktier har overlegne rettigheder i forhold til udbytte og udbetaling ved likvidation af selskabet.
Opsætningsproceduren for et thailandsk anpartsselskab er relativt enkel og med lave oprettelsesomkostninger.