GENERELT
Off-plan ejendom er en ejendom, der endnu ikke er blevet bygget, i modsætning til at købe en færdiggjort ejendom. Dette betyder i grundtræk at købe et løfte om en ejendom. Det er almindeligt, at ejendomsudviklere påbegynder opførelsen af et projekt og stadig henviser til ejendommen som værende under opførelse.
En ejendom under opførelse kan bestå af både lejligheds- og husprojekter. Dog er lejlighedsmarkedet klart det største i Pattaya-regionen i øjeblikket. En ejendom under opførelse kan bestå af både lejligheds- og husprojekter.
Dog er lejlighedsmarkedet klart det største i Pattaya-regionen i øjeblikket.
Den primære fordel ved at købe en lejlighed under opførelse er, at du får en helt ny lejlighed ved blot at underskrive en kontrakt uden yderligere involvering i byggeprocessen.
En anden fordel er, at lejligheder under opførelse typisk sælges til en nedsat pris i forhold til markedsprisen for allerede færdiggjorte lejligheder. Det er almindelig praksis, at ejendomsudviklere øger prisen på enhederne i løbet af byggeperioden.
Det indledende kapitalkrav for at sikre sig en lejlighed under opførelse er relativt lavt. Selvom betalingsplanerne varierer fra udvikler til udvikler, er det almindeligt kun at betale en reservationsafgift og et lille depositum ved kontraktsunderskrivning. De resterende betalinger forfalder i henhold til byggefaserne. De optimale betalingsplaner har det største beløb, der forfalder ved færdiggørelsen.
RISIKO VED AT KØBE EJENDOM UNDER OPFØRELSE
Alle former for investeringer indebærer en vis grad af markedsrisiko. De primære risici beskrives nedenfor sammen med værktøjer til at mindske disse risici.
Markedsrisiko er risikoen for, at markedspriserne falder. Den primære drivkraft bag ejendomspriserne i ferieområderne i Thailand er relateret til udlændinge og udviklingen i den globale økonomi. Selvom thailændere har øget deres investeringer i ferieområderne, især i området omkring Pattaya.
Når du køber en ejendom under opførelse, stammer den grundlæggende risiko fra det faktum, at på grund af ejendommens karakter indgår du en kontrakt uden at have haft mulighed for at se og vurdere det færdige produkt. Beslutningen om at købe en ejendom under opførelse er ofte baseret på annoncerede perspektiver i magasiner og på internettet. Ifølge Condominium Act er ejendomsudviklere forpligtede til ikke at vildlede med hensyn til lejligheden, hvorfor Condominium Act tilbyder købere af en lejlighed under opførelse en vis forbrugerbeskyttelse.
Dog ligger den primære risiko ved køb af ejendom under opførelse i risikoen for, at byggeriet ikke bliver fuldført. Ikke-fuldførelse dækker situationen, hvor udvikleren ikke er i stand til at færdiggøre ejendommen på grund af utilstrækkelig kapitalisering af udvikleren. Risikoen for ikke-fuldførelse er til en vis grad til stede for alle investeringer under opførelse, uanset størrelsen på udvikleren. Dog er risikoen for ikke-fuldførelse meget lavere for større virksomheder med en solid track record end for en første gangs udvikler.
Som nævnt relaterer risikoen for ikke-fuldførelse sig til utilstrækkelig kapitalisering af udvikleren. Set fra synspunktet af ejendomsudvikleren er salg af ejendomme under opførelse, inden byggeriet er påbegyndt, en måde at finansiere byggeriet på. Dette betyder, at kapitalkravet for udvikleren er betydeligt reduceret. Desuden vil de ofte kunne præsentere salgsrekorden for en bank for at låne penge. Faktisk annoncerer mange udviklere, at et projekt er “støttet” af kommercielle banker.
Når man køber ejendom under opførelse i Thailand, er det også værd at overveje risikoen ved valutakursudsving. Når man køber ejendom under opførelse, betales den første betaling ved reservation, og den sidste betaling foretages, når byggeriet er fuldført. Byggeperioden for lejligheder tager ofte 2-3 år. I denne periode kan valutakurserne svinge meget og påvirke den endelige købspris i thailandske baht.
AFHJÆLPENDE FORANSTALTNINGER
De vigtigste risici ved køb af ejendom under opførelse i Thailand er blevet beskrevet ovenfor. Nedenfor følger en beskrivelse af, hvordan risiciene kan afhjælpes. Opsummeret er risiciene:
- Markedsrisiko
- Færdiggjort ejendom adskiller sig fra forventningerne.
- Risiko for ikke-fuldførelse
- Currency exchange rate risk
MARKEDSRISIKO
Ideelt set ønsker alle at investere, når ejendomspriserne forventes at stige. I virkeligheden er det umuligt at forudsige fremtidig prisudvikling med en høj grad af sikkerhed. Når man overvejer markedsrisikoen, er det vigtigt at huske på, at folk, der investerer i ferieområder, primært køber ejendomme som en anden bolig, feriebolig eller udlejningsejendom. Taget i betragtning, at de fleste investorer er udlændinge, afhænger markedet i høj grad af udviklingen i den globale økonomi snarere end den thailandske økonomi.
FÆRDIGGJORT EJENDOM ADSKILLER SIG FRA FORVENTNINGERNE
Som nævnt ovenfor er udviklerne af lejligheder bundet af Condominium Act til at levere de løfter, der er givet i markedsføringsmaterialerne. Det er dog ofte værd at bruge tid på at være opmærksom på materialespecifikationerne for at sikre, at kvaliteten lever op til forventningerne. Niveauet af materialespecifikationer varierer fra udvikler til udvikler. Luksusudviklere vil normalt lægge vægt på kvaliteten af materialerne. Det kan også være værd at bruge tid på at se på en udviklers andre projekter for at vurdere kvaliteten.
RISIKO VED IKKE-FULDFØRELSE
Risikoen for ikke-fuldførelse er den mest betydningsfulde risiko med den højeste økonomiske indvirkning. Ikke-fuldførelse kan skyldes flere grunde som f.eks.; utilstrækkelig kapital, dårlig økonomisk planlægning, dårlig ledelse, manglende overholdelse af bygningsregler og utilstrækkelige salg.
Derfor anbefales det at udføre due diligence af udvikleren og projektet, før du underskriver købskontrakten. En grundig due diligence inkluderer en vurdering af: udviklerens økonomiske situation, reservationer og salgsstatistikker, resultaterne af tidligere gennemførte projekter i Thailand, udviklerens rådgivere, jordtitler og ejerstrukturer.
VALUTAKURSRIISIKO
Da valutaer svinger dagligt, er risikoen, at den valuta, hvori du har penge, svækkes i forhold til den thailandske baht i løbet af byggeperioden. Den enkleste måde at undgå risikoen på er ved at overføre det fulde beløb til en thailandsk bankkonto. Desuden tilbyder alle banker finansielle instrumenter til at “låse” en valutakurs.
BETALER FOR DIN EJENDOM
På grund af valutakontrol i Thailand og kravene i forbindelse med køb af ejendom af udlændinge skal nogle specifikke procedurer for at overføre penge til at betale for ejendommen følges. Det er meget vigtigt at følge de specifikke krav, der er beskrevet nedenfor, da det påvirker muligheden for at overføre penge ud af Thailand ved videresalg.
Udlændinge, der ikke er bosiddende i Thailand, skal bringe midler ind i Thailand enten ved at overføre midler til en bankkonto i Thailand eller bruge et udenlandsk kreditkort til at hæve penge i Thailand. Ved overførsel af udenlandsk valuta til Thailand er det vigtigt at angive formålet med overførslen “at købe ejendom i Thailand”.
Når udenlandsk valuta overføres til Thailand til køb af ejendom, er det primære bevisdokument “Foreign Exchange Transaction Certificate”, som udstedes af den modtagende bank for overførsler på over 50.000 USD.
For yderligere information ring eller skriv til os.